Wszystkie raporty

Rynek biurowy: pierwsze półrocze 2026

Oddajemy więcej, budujemy najmniej od lat. Na siedmiu głównych rynkach biurowych w Polsce dzieją się jednocześnie dwie, pozornie sprzeczne rzeczy. W pierwszym półroczu 2026 roku deweloperzy oddali 115,6 tys. m² powierzchni — więcej niż w całym roku 2025. Równocześnie na koniec okresu w budowie pozostawało tylko 284,5 tys. m², najmniej od lat.

Kończą się inwestycje uruchomione w poprzednich latach, a za nimi nie stoi już kolejka nowych budów. Rynek zbiera ostatnie plony decyzji podjętych dwa, trzy, cztery lata temu. Drugi kwartał 2026 roku potwierdza kierunek, w którym rynek biurowy podąża od dłuższego czasu: deweloperzy zachowują ostrożność w uruchamianiu nowych inwestycji, podczas gdy popyt najemców jest skoncentrowany na najlepszych powierzchniach. – Rynek jest coraz bardziej dwubiegunowy — z jednej strony lokalizacje i budynki, w których dostępność realnie się kurczy, z drugiej te, gdzie nadwyżka powierzchni utrzymuje się mimo upływu czasu — mówi Mikołaj Sołtysiak, Senior Research Specialist w REDD Group.

W pierwszym półroczu 2026 roku na rynek weszło 115,6 tys. m², to najlepsze półrocze od 2023. Samo pierwsze półrocze 2026 przebiło cały ubiegły rok, w którym oddano 109,2 tys. m². Dołek wypadł w pierwszym półroczu 2024 roku (80,7 tys. m²) i od tego czasu wolumen oddań rośnie.

Blisko cztery piąte tego wolumenu (78,6%) przypadło na Warszawę, Kraków i Wrocław. W Warszawie ukończono 41,5 tys. m² w dwóch obiektach: Studio A (26,6 tys. m²) i Vena (14,9 tys. m²). Kraków zyskał trzy budynki o łącznej powierzchni ponad 25 tys. m², Wrocław dwa, w tym Swobodną Spot I (ponad 15 tys. m²). Trójmiasto zamknęło półrocze budynkiem Punkt (ponad 11 tys. m²), Katowice, z 11,4 tys. m² w dwóch kwartałach, oddały m.in. Cross Office (8,8 tys. m²). W Łodzi nie oddano ani jednego budynku.

Udział Warszawy nadal spada

Zasób siedmiu głównych rynków przekroczył 15 mln m². Sama Warszawa to 7,55 mln m², nieznacznie więcej niż sześć pozostałych miast razem (7,49 mln m²). Ten udział konsekwentnie spada od lat, a w tym roku osiągnął najmniejszą wartość od 2021 roku. Ma to znaczenie przy czytaniu każdej sekcji w raportach na temat rynku biurowego.

Warszawa odpowiada za połowę zasobu, ale za 52,5% wynajętej powierzchni i tylko za 35,7% powierzchni dostępnej. Innymi słowy: stolica jest większa, wynajmuje sprawniej i ma mniej wolnego niż wynikałoby z jej skali.

Placów budowy ubywa

Na koniec czerwca w budowie pozostawało 284,5 tys. m², ponad cztery razy mniej niż pięć lat temu.

Najmocniejszy sygnał przyszedł z Wrocławia, który zamknął czerwiec bez ani jednego budynku w realizacji. To pierwszy taki kwartał w całym szeregu. Wrocław nie wstrzymał budów — dokończył je: 15,4 tys. m² zniknęło z rubryki „w budowie” i pojawiło się w „oddane do użytku”.

Poznań, szósty rynek pod względem wielkości, buduje pięć razy intensywniej niż Warszawa w relacji do własnego zasobu. Trzy poznańskie inwestycje — AND2 (38 tys. m²), Nowy Rynek Budynek C (27,3 tys. m²) i Biurowiec Industrial (9,3 tys. m²) — to 74,6 tys. m² na rynku, który cały ma 814 tys. m². Kiedy wejdą do użytku, dołożą do poznańskiego zasobu niemal jedną dziesiątą.

Wybrane budynki w budowie, 2 kw. 2026

Popyt rośnie o 11%, ale nie wszędzie

Przy tym wszystkim popyt rośnie. Jednak rośnie nierówno — i to właśnie nierówność jest dziś głównym rysem tego rynku. Od początku roku wynajęto 677,2 tys. m², wobec 608,8 tys. m² w pierwszym półroczu 2025 — to wzrost o 11,2%. Ponad połowa tego wolumenu, 355,3 tys. m², przypadła na Warszawę. Drugi wynik ma Kraków (105,7 tys. m²), trzeci Wrocław (73,8 tys. m²). Trójmiasto i Poznań zamknęły półrocze niemal na równi, 48,4 i 46,7 tys. m², a najniższą aktywność zanotowały Łódź (24,4 tys. m²) i Katowice (22,9 tys. m²).

Ważniejsze od samego wolumenu jest to, co zostaje po odjęciu powierzchni zwolnionych. W pierwszym półroczu najemcy zwolnili 590,5 tys. m², co daje dodatni bilans 86,7 tys. m² — tyle powierzchni faktycznie zniknęło z rynku. I znów: bilans jest dodatni w czterech miastach (Warszawa +39,3 tys. m², Kraków +35,0 tys. m², Wrocław +15,5 tys. m², Trójmiasto +9,7 tys. m²), a ujemny w Katowicach (−6,1 tys. m²), Łodzi (−5,6 tys. m²) i, minimalnie, w Poznaniu (−1,1 tys. m²).

Poziom wskaźnika pustostanów poprawił się niemal wszędzie: w sześciu z siedmiu miast pustostany spadły kwartał do kwartału, najmocniej w Poznaniu (−1,7 p.p.), Warszawie i Krakowie (po −1,0 p.p.). Jedynym wyjątkiem jest Wrocław, gdzie wskaźnik podniósł się o 0,1 p.p. i jest o 1,3 p.p. wyższy niż rok wcześniej — konsekwencja oddania do użytku 24,2 tys. m² w półroczu, przy braku nowych budów. Największą poprawę w skali roku zanotowała Łódź (−4,1 p.p.).

Czynsze: średnia rośnie stabilnie, rynki podzielone

Średni czynsz w wyjściowy w budynkach z dostępną powierzchnią do wynajęcia na siedmiu głównych rynkach wyniósł 14,5 EUR/m². Najwyżej jest Warszawa (16,3 EUR/m²). Cztery rynki zmieściły się w wąskim przedziale od 13,2 do 14,3 EUR/m² — Trójmiasto (14,3), Kraków (14,1), Wrocław (13,7) i Poznań (13,2). Najniższe czynsze notują Katowice (11,7) i Łódź (10,5). Między skrajami rozciąga się 5,8 EUR/m² — Warszawa jest o 55% droższa od Łodzi.

Dynamika roczna nie układa się ani wzdłuż poziomu stawek, ani wzdłuż pustostanów. Najszybciej rosły czynsze w Katowicach (+3,5%) i we Wrocławiu (+3,0%), czyli na dwóch rynkach, gdzie wolnej powierzchni jest najwięcej w kraju. Warszawa, z najniższą dostępnością, dodała 1,9%. Poznań stał w miejscu (0,0%), a Łódź jako jedyna zanotowała spadek (−0,9%). Katowice są drugim najtańszym rynkiem w stawce i podnoszą czynsz najszybciej, Łódź jest najtańsza i jako jedyna go obniża — prostego wzoru w tym nie ma.

Sama średnia rynkowa rośnie powoli, ale bez przerwy — z 14,2 EUR/m² w połowie 2025 roku do 14,4–14,5 EUR/m² w pierwszej połowie 2026.

Stawki za powierzchnie wysokiej jakości w centrum Warszawy wynoszą od 23 do 30 EUR/m². Poza centrum stolicy mieszczą się w przedziale 14–19 EUR/m², czyli na poziomie zbliżonym do najlepszych lokalizacji na pozostałych rynkach. Od początku roku obserwujemy stabilny wzrost stawek: średnia dla głównych rynków utrzymywała się w okolicy 14,4–14,5 EUR/m², a jej wzrost rok do roku mieścił się między 1,3% a 2,5% w zależności od rynku. – Jeśli warunki się nie zmienią, spodziewamy się kontynuacji tego kierunku — wzrostu umiarkowanego i stabilnego, rzędu 1–2% rok do roku, bez gwałtownych korekt. Należy jednak pamiętać, że niewielka skala nowej podaży może potencjalnie przyspieszyć tempo wzrostów — mówi Krzysztof Foks, Head of Research w REDD Group.

Główne wskaźniki rynkowe, 2 kw. 2026

Nowa podaż i wynajęta powierzchnia liczone od początku roku.
Źródło: REDD, opracowanie własne. Dane na 30 czerwca 2026.