Wszystkie raporty
Rynek magazynowy w Polsce: raport za I-III kwartał 2026
Popyt na magazyny w Polsce przyspieszył w trzecim kwartale, a gotowej do wynajęcia powierzchni zaczyna ubywać. Raport REDD o rynku magazynowym w Polsce za III kwartał 2026 pokazuje, że od początku roku najemcy wynajęli 3,81 mln m² – o blisko dwie trzecie więcej niż rok wcześniej. Pustostany spadły na koniec września do 6,4%, czyli poziomu z początku 2024 roku.
Wyniki rynku magazynowego za trzeci kwartał 2026 roku pokazują znaczącą skalę przyspieszenia: w samym III kwartale wynajęto 1,60 mln m², dwa i pół raza więcej niż rok wcześniej.
– Za przyspieszeniem stoją dwa zjawiska. Pierwsze to firmy, które porządkują logistykę: zamiast kilku starszych magazynów biorą jeden duży, nowoczesny obiekt budowany specjalnie dla nich. Drugie to platformy e-commerce, w tym azjatyckie, które po zmianach w unijnych przepisach celnych zamiast wysyłać pojedyncze paczki z Azji trzymają towar w europejskich centrach dystrybucyjnych, a Polska jest dla nich naturalnym wyborem. – mówi Krzysztof Foks, Head of Research w REDD Group.
Najem magazynów: Górny Śląsk i Poznań ciągną popyt
Najwięcej magazynów wynajęto w tym roku na Górnym Śląsku, a dwie największe umowy podpisały tu firmy z branży motoryzacyjnej. ILS, operator logistyczny Grupy Inter Cars, wynajął ponad 165 tys. m² w nowym budynku Panattoni Park Katowice Airport, którego przekazanie zaplanowano na IV kwartał 2028 roku. Natomiast Latex Opony wynajęło ponad 100 tys. m² w Panattoni Park Bytom.
Spośród głównych rynków najszybciej najem rósł w Poznaniu. Największą umowę, na 108 tys. m² w EQT Park Poznań Żerniki, podpisał tu BESTSECRET, europejska platforma internetowa z modą premium i luksusową. Dla Arvato, operatora logistycznego 3PL dla e-commerce, i Nagel-Group, jednego z liderów logistyki spożywczej w Europie, powstają magazyny szyte na miarę. Nagel połączy w nowym obiekcie cztery dotychczasowe magazyny z okolic Poznania.
W Polsce Zachodniej ponad 66 tys. m² w CTPark Iłowa wynajęła chińska platforma internetowa z modą typu fast fashion, obsługująca klientów w Europie.
| Rynek | Wynajęte | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| Poznań | 520 200 m² | +348,8% |
| Górny Śląsk | 890 300 m² | +320,0% |
| Kraków | 123 100 m² | +221,4% |
| Trójmiasto | 283 300 m² | +124,8% |
| Wrocław | 568 300 m² | +72,3% |
| Szczecin | 95 000 m² | +47,7% |
| Lublin | 38 700 m² | +16,9% |
| Polska Zachodnia | 225 000 m² | +13,1% |
| Rzeszów | 9 600 m² | +7,9% |
| Polska Centralna | 487 800 m² | +0,5% |
| Warszawa | 478 100 m² | −13,3% |
| Polska | 3 811 100 m² | +66,0% |
Najemcy biorą przy tym znacznie więcej powierzchni, niż zwalniają. Od początku roku zwolniono 1,63 mln m², więc najem przewyższył zwolnienia o 2,19 mln m², blisko trzy razy więcej niż rok wcześniej. Warszawa, która po pierwszym półroczu jako jedyny duży rynek zwolniła więcej, niż wynajęła, po trzecim kwartale wyszła na plus. Spośród głównych rynków więcej zwolniono, niż wynajęto, już tylko w Rzeszowie.
Nowe magazyny: o 31% więcej niż przed rokiem, najwięcej w Warszawie
Od stycznia do września oddano do użytku 2,03 mln m² nowych magazynów, o 31% więcej niż rok wcześniej, ale o 12% mniej niż w tym samym okresie 2024 roku. Najwięcej przybyło w Warszawie, ponad trzy razy więcej niż przed rokiem. Największy nowy magazyn na tym rynku, Hillwood S8 Warsaw South w Żabiej Woli, kupiła TOYA, polski producent i dystrybutor narzędzi, która zajmie go na własne potrzeby.
Dwa największe obiekty roku oddano w trzecim kwartale: centrum dystrybucyjne Amazona w Dobromierzu (BTS, czyli Build to Suit, budowa pod konkretnego najemcę) i pierwszą halę centrum Media Expert w Łodzi, które sieć buduje na własność. W Rzeszowie największą inwestycją roku jest fabryka AGD BSH w Rudnej Wielkiej, z częścią produkcyjną i magazynową.
| Park | Rynek | Powierzchnia |
|---|---|---|
| BTS Amazon Dobromierz | Wrocław | 200,0 tys. m² |
| BTO Media Expert | Polska Centralna | 120,0 tys. m² |
| Panattoni Wrocław Campus 2 | Wrocław | 101,5 tys. m² |
| 7R Park Gdańsk III | Trójmiasto | 79,0 tys. m² |
| BTS BSH Rzeszów | Rzeszów | 73,0 tys. m² |
Pustostany: najszybciej ubywa wolnych magazynów w Polsce Centralnej
Gotowej do wynajęcia powierzchni magazynowej jest w Polsce o 440 tys. m² mniej niż przed rokiem, a najwięcej ubyło jej w Polsce Centralnej. Wyraźnie mniej wolnych magazynów jest też we Wrocławiu i w Poznaniu.
Spadek nie objął jednak całego kraju: na pięciu z jedenastu głównych rynków wolnej powierzchni przybyło, najwięcej w Warszawie. Rynek warszawski, który przed rokiem prowadził w najmie, a dziś jest piąty, skupia już ponad jedną czwartą wolnych magazynów w Polsce. W tym roku oddano tu więcej powierzchni, niż wynajęto. Spośród głównych rynków najwyższy wskaźnik pustostanów ma Rzeszów, ale to tylko 117 tys. m² wolnej powierzchni, mniej niż jedna szósta tego, co w Warszawie.
| Rynek | Wolna powierzchnia | Zmiana r/r (m²) | Pustostany | Zmiana r/r (p.p.) |
|---|---|---|---|---|
| Polska Centralna | 230 600 m² | −270 900 m² | 3,9% | −5,1 p.p. |
| Wrocław | 315 800 m² | −219 800 m² | 5,2% | −3,9 p.p. |
| Poznań | 213 400 m² | −176 800 m² | 4,7% | −4,1 p.p. |
| Polska Zachodnia | 132 300 m² | −149 400 m² | 6,5% | −9,0 p.p. |
| Trójmiasto | 189 000 m² | −61 100 m² | 9,2% | −4,1 p.p. |
| Lublin | 31 500 m² | −41 200 m² | 5,7% | −8,7 p.p. |
| Kraków | 70 800 m² | +12 800 m² | 5,6% | +0,7 p.p. |
| Szczecin | 44 000 m² | +15 000 m² | 2,8% | +0,9 p.p. |
| Górny Śląsk | 461 300 m² | +25 500 m² | 6,8% | +0,2 p.p. |
| Rzeszów | 117 200 m² | +76 200 m² | 15,6% | +8,8 p.p. |
| Warszawa | 749 800 m² | +272 400 m² | 8,9% | +2,6 p.p. |
| Polska | 2 705 800 m² | −439 900 m² | 6,4% | −1,6 p.p. |
– Dla firm, które szukają magazynu, ten rok wyraźnie zmienił sytuację. Gotowych hal do wzięcia od ręki jest coraz mniej, zwłaszcza w Polsce Centralnej, we Wrocławiu i w Poznaniu, więc najemcy z dużym zapotrzebowaniem coraz częściej szukają powierzchni w magazynach, które są jeszcze w budowie, albo w projektach, które dopiero mają ruszyć – mówi Mikołaj Sołtysiak, Senior Research Specialist w REDD Group.
Magazyny w budowie: mniej po oddaniu dużych centrów
Po oddaniu BTS Amazon Dobromierz oraz BTO Media Expert, w budowie zostało mniej powierzchni niż w połowie roku: 1,62 mln m² na koniec września wobec 2,12 mln m² na koniec czerwca. Najwięcej magazynów powstaje na Górnym Śląsku, w Warszawie i w Polsce Centralnej. Największą budowę w kraju prowadzi Panattoni w Bytomiu, gdzie głównym najemcą będzie wspomniany już Latex Opony. W Polsce Zachodniej i w Lublinie nie powstaje obecnie żaden magazyn.
Ponad 60% powierzchni w budowie ma podpisane umowy najmu albo powstaje na potrzeby właściciela. Najwięcej magazynów budowanych bez najemcy, czyli spekulacyjnie, powstaje w Warszawie – to dwie trzecie tamtejszych budów.
| Park | Rynek | W budowie |
|---|---|---|
| Panattoni Park Bytom | Górny Śląsk | 130,0 tys. m² |
| BTO Media Expert | Polska Centralna | 80,0 tys. m² |
| JET Industrial Park Gdańsk | Trójmiasto | 66,0 tys. m² |
| Logistic Park Kruszów | Polska Centralna | 57,0 tys. m² |
Czynsze magazynowe: stawki stoją mimo popytu
Wzrost zainteresowania najmem nie przełożył się jeszcze na stawki. Średni czynsz wyjściowy, czyli stawka z ofert magazynów z wolną powierzchnią, wynosi w Polsce 4,7 EUR/m² miesięcznie szósty kwartał z rzędu. Spośród głównych rynków najdroższe pozostają Kraków i Warszawa, a najmocniej w ciągu roku stawka wzrosła we Wrocławiu, o 0,5 EUR/m².
| Rynek | Powierzchnia magazynowa | Nowa powierzchnia | W budowie | Wynajęta powierzchnia | Pustostany | Średni czynsz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 8 417 100 m² | 554 300 m² | 331 300 m² | 478 100 m² | 8,9% | 5,4 € |
| Górny Śląsk | 6 803 600 m² | 159 400 m² | 404 300 m² | 890 300 m² | 6,8% | 4,4 € |
| Wrocław | 6 069 100 m² | 345 400 m² | 79 700 m² | 568 300 m² | 5,2% | 4,6 € |
| Polska Centralna | 5 939 800 m² | 263 600 m² | 274 000 m² | 487 800 m² | 3,9% | 4,0 € |
| Poznań | 4 568 800 m² | 42 200 m² | 135 500 m² | 520 200 m² | 4,7% | 4,6 € |
| Trójmiasto | 2 063 900 m² | 189 400 m² | 116 900 m² | 283 300 m² | 9,2% | 4,4 € |
| Polska Zachodnia | 2 022 000 m² | 61 300 m² | 0 m² | 225 000 m² | 6,5% | – |
| Szczecin | 1 599 900 m² | 73 400 m² | 62 800 m² | 95 000 m² | 2,8% | 4,2 € |
| Kraków | 1 269 700 m² | 7 800 m² | 160 300 m² | 123 100 m² | 5,6% | 5,6 € |
| Rzeszów | 749 400 m² | 142 300 m² | 25 900 m² | 9 600 m² | 15,6% | 4,9 € |
| Lublin | 555 600 m² | 0 m² | 0 m² | 38 700 m² | 5,7% | – |
| Polska | 42 157 700 m² | 2 034 400 m² | 1 616 800 m² | 3 811 100 m² | 6,4% | 4,7 € |
| Nowa i wynajęta powierzchnia liczone od początku roku (I-III kwartał). Wiersz „Polska” to dane dla całego rynku, z mniejszymi rynkami regionalnymi nieujętymi w tabeli. | ||||||
Źródło: REDD, raport o rynku magazynowym w Polsce za III kwartał 2026, opracowanie własne. Dane na 30 września 2026.
Sprawdź jak REDD może pomóc w Twojej pracy
- Zyskaj dostęp do kompleksowych informacji o nieruchomościach
- Przyspiesz zbieranie danych i tworzenie ofert
- Śledź zainteresowanie najemców nieruchomościami
- Monitoruj przebieg transakcji na rynku
Zaufali nam
Umów spotkanie
Pomożemy Ci poznać REDD
Gotowe!
Dziękujemy. Skontaktujemy się z Tobą możliwie szybko i kompleksowo odpowiemy na wszystkie Twoje pytania.
Nie możesz czekać? Zadzwoń:
Prosimy o podanie adresu e-mail służbowego.
Kompleksowe narzędzie dla profesjonalistów CRE
Jedno miejsce z danymi o stawkach czynszu, opłatach, dostępnych modułach i historii transakcji. Analiza i raportowanie. Dane kontaktowe właścicieli. Pełna kontrola i zawsze aktualne informacje.
Poznaj platformę
