Wszystkie wpisy
Rynek biurowy w Polsce: raport za I–III kwartał 2026
Wolnych biur w Polsce wciąż ubywa, a nowych biurowców powstaje niewiele. Raport REDD o rynku biurowym w Polsce po III kwartale 2026 pokazuje, że pustostany na siedmiu głównych rynkach spadły do najniższego poziomu od lat. W Warszawie wolne jest już tylko 7,5% biur, najmniej spośród głównych rynków.
Wyniki rynku biurowego po trzecim kwartale 2026 roku pokazują, jak bardzo spadło tempo oddawania nowych biur. W latach 2014-2020 na siedmiu głównych rynkach oddawano średnio około 750 tys. m² biur rocznie, w 2025 roku już tylko 109 tys. m².
– Najemcy, którzy potrzebują dużego, nowoczesnego biura w dobrej lokalizacji, coraz częściej nie mają go gdzie szukać. Największe firmy rezerwują powierzchnię w biurowcach, które dopiero powstają, nawet tych zaplanowanych na 2028 rok. Spodziewamy się, że do tego czasu wolnych biur w najlepszych budynkach będzie ubywać – mówi Krzysztof Foks, Head of Research w REDD Group.
Pustostany: najmniej wolnych biur w Warszawie i Trójmieście
Główne rynki biurowe dzielą się na dwie grupy. W Warszawie i Trójmieście wolnych jest mniej niż 9% biur, a w Krakowie, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu ponad 15%. Warszawa odpowiada też za 90% spadku wolnej powierzchni w skali roku.
Na trzech rynkach wolnych biur przybyło. Najwięcej w Katowicach, gdzie w lipcu do oferty wróciło ponad 7 tys. m² w Face2Face Business Campus. Najwyższe pustostany ma nadal Wrocław, choć w trzecim kwartale wskaźnik spadł tu po raz pierwszy od końca 2024 roku. Zarówno w Warszawie, jak i łącznie w sześciu miastach regionalnych pustostany są dziś najniższe od wielu lat.
Pustostany: Warszawa i sześć rynków regionalnych, IV kw. 2023 – III kw. 2026
Rynki regionalne: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź łącznie.
– W Warszawie dużą powierzchnię w jednym miejscu trudno dziś znaleźć od ręki. W Krakowie, Wrocławiu czy Katowicach najemcy mają stosunkowo większy wybór – mówi Mikołaj Sołtysiak, Senior Research Specialist w REDD Group.
| Rynek | Pustostany | Zmiana r/r (p.p.) | Wolna powierzchnia | Zmiana r/r (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 7,5% | −1,7 p.p. | 561 100 m² | −136 700 m² |
| Trójmiasto | 8,6% | +0,4 p.p. | 106 100 m² | +4 600 m² |
| Poznań | 10,1% | −1,8 p.p. | 81 700 m² | −12 100 m² |
| Łódź | 15,4% | −2,1 p.p. | 123 400 m² | −6 900 m² |
| Kraków | 15,8% | −1,8 p.p. | 316 100 m² | −21 900 m² |
| Katowice | 15,9% | +1,1 p.p. | 160 300 m² | +14 400 m² |
| Wrocław | 17,2% | +0,2 p.p. | 281 100 m² | +9 900 m² |
| Razem | 10,9% | −1,1 p.p. | 1 629 800 m² | −148 700 m² |
Najem biur: duże umowy w biurowcach w budowie
Popyt na biura utrzymuje się na podobnym poziomie jak w poprzednich latach. Od początku roku najemcy wynajęli na głównych rynkach 871 tys. m² biur, o 5% mniej niż przed rokiem, a ponad połowa tej powierzchni przypadła na Warszawę. Wyraźnie więcej niż przed rokiem wynajęto w Poznaniu i Krakowie, wyraźnie mniej w Katowicach i Łodzi. Najem w Warszawie był o 6% niższy niż w mocnym 2025 roku, ale o 17% wyższy niż dwa lata temu.
Największe umowy podpisane w Warszawie w trzecim kwartale dotyczą biurowców, które dopiero powstają. Firma doradcza PwC Polska wynajęła około 20 tys. m² w wieżowcu AFI Tower na Woli, którego oddanie zaplanowano na 2028 rok. Blisko 18 tys. m² wynajęto w Upper One, a w Skyliner II umowy podpisały m.in. firma biofarmaceutyczna Bristol Myers Squibb i firma inżynieryjno-doradcza WSP Polska. W tych dwóch biurowcach wolnych zostało około 20 tys. m², prawie o połowę mniej niż na koniec czerwca.
Równie szybko nowe biura znajdują najemców w Krakowie. W trzech biurowcach oddanych tu w tym roku wolne jest tylko 5% powierzchni, trzy razy mniej niż średnio w mieście. Globalna instytucja finansowa Brown Brothers Harriman wynajęła cały budynek C w kompleksie WITA przy ulicy Wita Stwosza, a dostawca dla branży motoryzacyjnej OPmobility – większość budynku B.
| Rynek | Wynajęte | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| Poznań | 65 000 m² | +65,4% |
| Kraków | 118 900 m² | +16,5% |
| Wrocław | 91 900 m² | +1,4% |
| Warszawa | 472 700 m² | −6,3% |
| Trójmiasto | 47 300 m² | −6,4% |
| Katowice | 42 300 m² | −37,8% |
| Łódź | 32 800 m² | −46,3% |
| Razem | 870 900 m² | −4,9% |
Biurowce w budowie: ruszają nowe projekty
Od początku roku przybyło 118 tys. m² nowych biur, więcej niż w całym 2025 roku, ale prawie cała ta powierzchnia trafiła na rynek w pierwszym półroczu. W trzecim kwartale oddano tylko jeden budynek z biurami: zrewitalizowane Famuły Poznańskiego w Łodzi, gdzie biura zajmują niewielką część powierzchni.
Na koniec września na siedmiu głównych rynkach w budowie było 437 tys. m² biur, o ponad 150 tys. m² więcej niż w połowie roku. Ponad połowa tej powierzchni powstaje w Warszawie.
W trzecim kwartale ruszyły dwie duże inwestycje: nowa siedziba unijnej agencji Frontex na warszawskim Mokotowie oraz pierwszy budynek kompleksu Nowy Format, który Skanska buduje w centrum Krakowa.
– Dla najemców ten przyrost nie oznacza aż tak dużej zmiany, bo największy z budowanych biurowców, siedziba Frontexu o powierzchni 70 tys. m², powstaje na własne potrzeby agencji i nie trafi na rynek najmu. Po przeprowadzce Frontex może za to zwolnić około 22 tys. m², które dziś wynajmuje w Warsaw Spire – mówi Krzysztof Foks, Head of Research w REDD Group.
| Budynek | Rynek | W budowie |
|---|---|---|
| Frontex HQ | Warszawa | 70,0 tys. m² |
| AFI Tower | Warszawa | 53,2 tys. m² |
| AND2 | Poznań | 38,0 tys. m² |
| Drucianka Campus | Warszawa | 38,0 tys. m² |
| Upper One | Warszawa | 34,3 tys. m² |
| Tischnera Green Park | Kraków | 28,2 tys. m² |
Czynsze biurowe: stawki stoją
Mniej wolnych biur nie oznacza na razie wyższych stawek. Średni czynsz wyjściowy, czyli stawka z ofert biurowców z wolną powierzchnią, wynosi na siedmiu głównych rynkach 14,8 EUR/m², praktycznie tyle samo co przed rokiem. Najdroższa pozostaje Warszawa, najtańsza Łódź. Spadek średniej stawki w Katowicach w trzecim kwartale nie oznacza obniżek: wolną powierzchnię przestały oferować trzy najdroższe biurowce w mieście, a do ofert doszło kilka tańszych.
| Rynek | Powierzchnia biurowa | Nowa powierzchnia | W budowie | Wynajęta powierzchnia | Pustostany | Średni czynsz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 7 523 800 m² | 41 482 m² | 243 888 m² | 472 700 m² | 7,5% | 16,4 € |
| Kraków | 1 994 600 m² | 25 182 m² | 61 151 m² | 118 900 m² | 15,8% | 14,1 € |
| Wrocław | 1 638 500 m² | 24 177 m² | 0 m² | 91 900 m² | 17,2% | 13,7 € |
| Trójmiasto | 1 240 300 m² | 11 157 m² | 19 823 m² | 47 300 m² | 8,6% | 14,4 € |
| Katowice | 1 006 300 m² | 11 382 m² | 29 016 m² | 42 300 m² | 15,9% | 11,1 € |
| Poznań | 809 900 m² | 2 231 m² | 74 565 m² | 65 000 m² | 10,1% | 13,2 € |
| Łódź | 799 000 m² | 1 983 m² | 8 500 m² | 32 800 m² | 15,4% | 10,3 € |
| Razem | 15 012 400 m² | 117 594 m² | 436 943 m² | 870 900 m² | 10,9% | 14,8 € |
Nowa i wynajęta powierzchnia liczona od początku roku (I–III kwartał). Pustostany i średni czynsz w wierszu „Razem” to średnie ważone powierzchnią biurową rynków.
Źródło: REDD, raport o rynku biurowym w Polsce za I–III kwartał 2026, opracowanie własne. Dane na 30 września 2026.
Sprawdź jak REDD może pomóc w Twojej pracy
- Zyskaj dostęp do kompleksowych informacji o nieruchomościach
- Przyspiesz zbieranie danych i tworzenie ofert
- Śledź zainteresowanie najemców nieruchomościami
- Monitoruj przebieg transakcji na rynku
Zaufali nam
Umów spotkanie
Pomożemy Ci poznać REDD
Gotowe!
Dziękujemy. Skontaktujemy się z Tobą możliwie szybko i kompleksowo odpowiemy na wszystkie Twoje pytania.
Prosimy o podanie adresu e-mail służbowego.
Kompleksowe narzędzie dla profesjonalistów CRE
Jedno miejsce z danymi o stawkach czynszu, opłatach, dostępnych modułach i historii transakcji. Analiza i raportowanie. Dane kontaktowe właścicieli. Pełna kontrola i zawsze aktualne informacje.
Poznaj platformę
