Wszystkie wpisy

Polski rynek magazynowy w I połowie 2024: kluczowe wnioski i trendy

Pierwsza połowa 2024 roku przyniosła zarówno wyzwania, jak i możliwości na polskim rynku magazynowym, ukazując dynamiczny krajobraz stabilizacji, wzrostu i strategicznych zmian. Rynek nadal się rozwija, z istotnymi trendami dotyczącymi stawek czynszowych, nowej podaży oraz zmieniających się potrzeb najemców. Oto najważniejsze wnioski z najnowszego raportu REDD:

Stały wzrost podaży, spadek inwestycji spekulacyjnych

Polski rynek magazynowy nadal rośnie, z 1,4 mln m² nowej powierzchni dostarczonej w I połowie 2024 roku, co podniosło całkowitą podaż do 32,3 mln m². Ten znaczący wzrost jest świadectwem odporności sektora, pomimo trudnych warunków gospodarczych. Jednak inwestycje spekulacyjne uległy spowolnieniu, a powierzchnia w budowie spadła do 2 mln m², czyli o 500 tys. m² mniej w porównaniu do końca 2023 roku. Ten trend odzwierciedla rynek coraz bardziej zdominowany przez projekty Build-to-Suit (BTS), czyli budowane na zamówienie dla konkretnych najemców, a nie spekulacyjne.

Trend ten jest szczególnie widoczny w regionach takich jak Wrocław, Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, gdzie popyt na obiekty szyte na miarę pozostaje silny. Na przykład Wrocław prowadzi z 562 tys. m² nowej powierzchni magazynowej w budowie, następnie Warszawa z 285 tys. m², Górny Śląsk z 271 tys. m² oraz Polska Centralna z 269 tys. m².

Stabilizacja czynszów z różnicami regionalnymi

Chociaż nadal obserwujemy wzrost czynszów, to ich tempo wyraźnie spowolniło w porównaniu do szybkich wzrostów z 2023 roku. Stabilizacja ta wynika głównie ze zwiększonej dostępności powierzchni po wzroście podaży w ubiegłym roku. Na koniec I półrocza 2024 roku 2,4 mln m² powierzchni magazynowej było dostępne od zaraz, co stanowi wzrost o 15 tys. m² w porównaniu do końca 2023 roku.

Jednakże pojawiły się regionalne różnice w stawkach czynszowych. Na kluczowych rynkach, takich jak Warszawa i Wrocław, czynsze nadal rosły, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach miejskich, gdzie popyt pozostaje wysoki. W bardziej peryferyjnych lokalizacjach, gdzie wskaźniki pustostanów są wyższe, odnotowano spadki czynszów, szczególnie w starszych budynkach, które konkurują z nowoczesnymi, bardziej ekologicznymi obiektami.

Dominik Łoś, Head of Leasing w LCube, komentuje: „Pierwsza połowa 2024 roku przyniosła stabilizację czynszów oraz zauważalny spadek popytu, głównie z powodu czynników gospodarczych w Europie Zachodniej. Niemniej jednak widoczny jest ostrożny optymizm, szczególnie w sektorach handlu detalicznego i e-commerce. Najemcy coraz bardziej koncentrują się na efektywności energetycznej oraz budynkach zgodnych z ESG, a właściciele muszą dostosować się do tych oczekiwań.”

Handel detaliczny i e-commerce napędzają popyt pomimo spowolnienia gospodarczego

Pomimo wyzwań gospodarczych, które ograniczyły ogólny popyt, zwłaszcza ze strony sektorów TSL (Transport, Spedycja, Logistyka) oraz przemysłu, najemcy z sektora handlu detalicznego i e-commerce stali się głównymi motorami napędowymi popytu w I połowie 2024 roku. Sektory te korzystają z rosnącej konsumpcji, wspieranej przez spadającą inflację i rosnące realne dochody.

Wyraźnie kontynuują się także trendy związane z nearshoringiem i reshoringiem, gdzie firmy przenoszą produkcję bliżej swoich łańcuchów dostaw, aby zredukować ryzyko operacyjne. Przykładem tego jest projekt LCube Szczecin-Goleniów, gdzie wynajęto powierzchnię chińskiej firmie Copper Joint Electric, działającej m.in. w sektorze energetyki wiatrowej. Lokalizacja w Parku Przemysłowym Goleniów, gdzie działają już inne firmy powiązane z tą branżą, odegrała kluczową rolę w tej decyzji.

ESG i efektywność energetyczna na pierwszym planie

ESG (Środowisko, Społeczność, Zarządzanie) nie jest już tylko modnym hasłem, ale kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje najemców. Najemcy coraz częściej priorytetowo traktują rozwiązania energetyczne oraz zrównoważone praktyki budowlane, zamiast zadowalać się powierzchownymi certyfikatami ekologicznymi.

W LCube na przykład wszystkie nowe budynki są projektowane z myślą o certyfikacji BREEAM na poziomie Excellent, ze szczególnym naciskiem na redukcję zużycia energii i obniżenie kosztów operacyjnych. Najemcy nie tylko oczekują zrównoważonych praktyk, ale także długoterminowych zobowiązań właścicieli, aby budynki spełniały najnowsze standardy efektywności energetycznej i wspierały ich cele ESG.

Co przyniesie przyszłość?

W drugiej połowie 2024 roku prognozowana jest dalsza stabilizacja stawek czynszowych. Jednak prawdopodobnie wzrośnie presja na właścicieli nieruchomości, aby wprowadzać bardziej efektywne energetycznie technologie, spowodowana rosnącymi kosztami operacyjnymi wynikającymi z inflacji, wyższych cen energii i płac minimalnych.

Oczekujemy również ożywienia aktywności operatorów logistycznych oraz utrzymania popytu ze strony sektora handlu detalicznego i e-commerce. Dodatkowo, automatyzacja i robotyzacja będą odgrywać coraz większą rolę w strategiach najemców, szczególnie w sektorach produkcji i e-commerce, gdzie firmy dążą do zwiększenia efektywności i ograniczenia zależności od kurczącego się rynku pracy.

Chcesz dowiedzieć się więcej o aktualnym stanie polskiego rynku magazynowego? Nasz najnowszy raport szczegółowo opisuje te i inne trendy.

Pobierz pełny raport, aby zapoznać się z pełnymi danymi i wnioskami kształtującymi I połowę 2024 roku i przyszłe perspektywy.