Jak wyglądał rynek magazynowy w pierwszym półroczu 2024 roku? Najnowszy Raport Magazynowy REDD potwierdza, że kontynuowane były trendy zapoczątkowane w poprzednim roku. Niektóre procesy charakteryzowały się jednak zupełnie inną dynamiką. Na horyzoncie widać też dużą otwartość na zmiany, szczególnie te mające na celu ochronę środowiska. Jak pierwsze sześć miesięcy tego roku oceniają eksperci z branży?  

Dominik Łoś, Head od Leasing, LCube:

W pierwszej połowie 2024 r. na polskim rynku magazynowym obserwowaliśmy dalszą stabilizację stawek czynszów oraz spadek popytu w ujęciu r/d/r. Mniejszy niż przed rokiem wolumen powierzchni wynajętej wynikał głównie ze spowolnienia gospodarczego w krajach Europy Zachodniej oraz niskiego wzrostu PKB w Polsce, który w I kw. 2024 r. jak podał GUS zwiększył się realnie o 2,0%r/r. Stabilizacja stawek czynszów miała swoje źródło w relatywnie wysokim poziomie nowej podaży, dostarczonej na rynek w 2023 r., co przełożyło się na wysoką dostępność powierzchni na większości rynków regionalnych, a także w stabilizacji kosztów budowy i finansowania inwestycji w sektorze nieruchomości magazynowych. Mimo dalszego spadku produkcji w sektorze wytwórczym, powody do ostrożnego optymizmu daje wzrost sprzedaży detalicznej (konsumpcji), wynikający ze spadku inflacji oraz wzrostu realnych dochodów ludności. Projekcje NBP zakładają kontynuację wzrostu konsumpcji w 2024 r. i przyspieszenie wzrostu PKB do 3,6% w 2025 r.

W aspekcie stawek czynszów, na poziomie regionalnym dało się zauważyć pewną dywergencję, tzn. na niektórych tzw. rynkach core’owych w najlepszych lokalizacjach (przede wszystkim miejskich) stawki te wzrosły, natomiast na rynkach bardziej peryferyjnych z relatywnie wysoką stopą pustostanów uległy one korekcie. Niższe poziomy czynszów są również rejestrowane w starszych budynkach (dostarczonych na rynek ponad 10 lat temu), których właściciele muszą konkurować z nowszymi obiektami, wybudowanymi zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, co nierzadko przekłada się na niższe koszty operacyjne dla najemców.

Z rozmów jakie prowadzimy z potencjalnymi najemcami możemy wyróżnić kilka trendów, spośród których największą wagę mają kwestie związane z szeroko rozumianym obszarem ESG, oraz dążeniem do ograniczenia wzrostu kosztów eksploatacyjnych. Najemcy przejawiają też coraz wyższy poziom świadomości, jeśli chodzi o pierwszy z wymienionych trendów, zwracając przy tym uwagę na praktyczne implikacje zastosowanych rozwiązań technicznych i nie zadowalając się pustymi sloganami dotyczącymi ESG (tzw. greenwashing). Aspektem, który cieszy się największym zainteresowaniem najemców i którego zazwyczaj dotyczy największa liczba pytań jest energooszczędność budynków. W LCube już jakiś czas temu zapadła decyzja, że wszystkie nasze nowe obiekty będą certyfikowane w systemie BREEAM na poziomie Excellent oraz będą stawiały na ekologiczne i energooszczędne rozwiązania, a spółka ma posiadać własną strategię ESG, co znacznie ułatwia nam takie rozmowy.

Jeśli chodzi o branże, jakie reprezentują poszczególni najemcy, to w pierwszej połowie 2024 r. dało się zaobserwować niższy poziom aktywności firm z sektora TSL oraz wytwórczego. Jednocześnie, z uwagi na wyższy poziom konsumpcji, duża część popytu została wygenerowana przez podmioty reprezentujące han- del detaliczny i elektroniczny (e-commerce). Obserwujemy również kontynuację trendu do nearshoringu oraz reshoringu, czyli relokacji produkcji bliżej kooperantów, dostawców oraz rynków zbytu, aby skrócić łańcuchy dostaw i ograniczyć ryzyka operacyjne związane z prowadzeniem biznesu. Przykładem może być projekt LCube Szczecin-Goleniów, w którym powierzchnię wynajęła chińska spółka Copper Joint Electric, działająca min. w segmencie energetyki wiatrowej. Nie bez znaczenia było, że projekt zlokalizowany jest na terenie Goleniowskiego Parku Przemysłowego, gdzie obecne są już firmy związane z tą branżą, z którymi kooperuje nasz najemca.

Analizując obecną sytuację, spodziewamy się dalszej stabilizacji stawek czynszów bazowych i efektywnych, przy jednoczesnym zróżnicowaniu wysokości stawek maksymalnych w obrębie rynków regionalnych, które będzie odzwierciedlało poziom atrakcyjności poszczególnych lokalizacji, wiek budynków, a także odległość od centrum danej aglomeracji. Na niektórych rynkach (np. Wrocław, Łódź) przewidujemy stosunkowo niski poziom nowej podaży z uwagi na wysoką (> 10%) stopę pustostanów, która musi zostać obniżona poprzez absorbcję istniejących zasobów powierzchni magazynowej, co dopiero stworzy warunki do rozpoczęcia nowych projektów magazynowych. Liczymy również na wzrost aktywności operatorów logistycznych, która w pierwszej połowie roku była względnie niska, oraz na dalszą aktywność najemców z sektora handlu detalicznego i e-commerce. Największym wyzwaniem po stronie najemców będzie z pewnością dalszy wzrost kosztów eksploatacji nieruchomości spowodowany spodziewanym wzrostem inflacji w drugiej połowie roku, płacy minimalnej oraz kosztów energii elektrycznej. Nasili to zapewne presję na właścicieli nieruchomości, od których najemcy będą oczekiwali stosowania coraz bardziej energooszczędnych rozwiązań, zarówno w nowych, jak i starszych budynkach, włącznie z ich przystosowaniem do możliwości korzystania ze źródeł energii odnawialnej (np. pochodzących bezpośrednio z farm fotowoltaicznych lub magazynów energii). Z uwagi na uwarunkowania związane z kwestiami demograficznymi i rynku pracy, spodziewamy się także dalszej automatyzacji i robotyzacji wśród najemców z branży produkcyjnej oraz e-commerce

Komentarz oryginalnie pojawił się w Raporcie REDD: Polski rynek magazynowy w I połowie 2024 roku. Pełny raport do pobrania poprzez formularz poniżej.