Wszystkie wpisy

ESG w biurach – moda czy realna potrzeba? Ekspertka Carbostone o trendach i wyzwaniach

Podczas ostatniego REDD Innovators Session poruszyliśmy wiele kluczowych tematów dotyczących rynku biurowego, ale jeden z nich zasługuje na szczególną uwagę – ESG w najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Dlatego postanowiliśmy pójść o krok dalej i zgłębić ten temat w rozmowie z Dorotą Mogielnicką z Carbostone.

🟥 Czy ESG faktycznie decyduje o wynajmie biura, czy wciąż liczą się przede wszystkim cena i lokalizacja?
🟥 Które działania najemcy rzeczywiście doceniają, a które są tylko greenwashingiem?
🟥 Jakie konkretne dane budynki muszą dostarczać najemcom do raportowania ESG?

Te i inne pytania zadaliśmy ekspertce – zapraszamy do lektury wywiadu! Pod tekstem znajdziecie również nagranie naszej dyskusji z REDD Innovators Session. 🎥

W kontekście wynajmu nieruchomości, zasady ESG (Environmental, Social, and Governance) zyskują na znaczeniu, ale ich wpływ na decyzje najemców może być różny w zależności od rynku, branży oraz charakterystyki samej nieruchomości.

Więcej o naszej rozmówczyni:

Dorota Mogielnicka – specjalistka w zakresie zrównoważonego rozwoju, doświadczony project manager. Z wykształcenia inżynier ochrony, w ramach pracy doktoranckiej zajmowała się śladem węglowym produkcji ogrodniczej, ukończyła studia podyplomowe z zakresu Architektura i Budownictwo Zrównoważone (Politechnika Krakowska) oraz Studia Menadżerskie dla deweloperów (SGH). W pracy zawodowej zajmowała się zarówno kwestiami ochrony środowiska, jak i prowadzeniem procesu budowlanego (w sektorze publicznym i komercyjnym). Od dłuższego czasu zaangażowana w kwestie zrównoważonego projektowania i zielonego budownictwa. Współpracuje z deweloperami i wykonawcami robót budowalnych w zakresie obliczania wbudowanego śladu węglowego oraz analizy cyklu życia budynków. Akredytowany asesor certyfikacji Zielony Dom, członek Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego.

REDD: Czy w procesach wynajmu ESG jest kluczowym czynnikiem, czy najemcy wciąż zwracają większą uwagę na inne parametry?

Dorota Mogielnicka, Carbostone: ESG staje się coraz ważniejszym czynnikiem w procesie wynajmu, choć nie zawsze jest nazywane „po imieniu”. Wiele firm wciąż zwraca uwagę na tradycyjne parametry, takie jak lokalizacja, cena, dostępność komunikacyjna czy standard budynku. Wszystkie te aspekty są ze sobą powiązane i bardzo często to tylko kwestia zmiany myślenia o danym kryterium . Na przykład dostępność komunikacyjna stanowi ważny element strategii środowiskowych wielu firm, ponieważ pozwala ograniczyć dojazdy do biura samochodem własnym pracownika, co wpływa na emisje firmy raportowane w zakresie trzecim. Wysoki standard budynku umożliwia efektywniejsze zarządzanie energią i tym samym redukcję emisji. Wszystko jest ze sobą połączone i większość firm wybiera budynki wspierające ograniczenia emisji i zasady ESG, nawet jeśli na obecnym etapie nie nazywa tego w ten sposób.

REDD: Czy firmy rzeczywiście sprawdzają te aspekty przed podpisaniem umowy najmu? Jak to robią?

D.M.: Tak, z mojego doświadczenia wynika, że coraz więcej firm przeprowadza dokładne analizy i audyty przed podpisaniem umowy najmu. Sprawdzają certyfikaty (np. LEED, BREEAM), efektywność energetyczną budynku, zarządzanie odpadami, dostęp do transportu publicznego oraz inne aspekty związane z zrównoważonym rozwojem. Najczęściej korzystają z usług konsultantów lub specjalistycznych firm zajmujących się doradztwem w zakresie ESG, aby rzetelnie ocenić nieruchomości.

REDD: Czy ESG staje się warunkiem podpisania umowy?

D.M.: W niektórych przypadkach tak, zwłaszcza w branżach, gdzie zrównoważony rozwój ma kluczowe znaczenie (np. technologie, finanse, moda). Firmy coraz częściej wprowadzają zasady dotyczące zrównoważonego rozwoju w swoich politykach zakupowych, wszystko to powoduje, że nieruchomości spełniające określone standardy ESG są preferowane lub wręcz wymagane.

REDD: Zdarza się, że budynki bez certyfikatów ESG mają problem z wynajmem, nawet jeśli inne parametry są atrakcyjne?

D.M.: Tak, w miarę rosnącej świadomości i znaczenia ESG, budynki bez certyfikatów mogą mieć trudności z wynajmem, nawet jeśli oferują atrakcyjne lokalizacje czy konkurencyjne ceny. Obecnie na znaczeniu zyskują już nie tylko certyfikaty budynkowe jak BREEAM czy LEED, ale również te skupiające się na dobrostanie pracownika, jak WELL, czy te potwierdzające dostępność dla osób ze szczególnymi potrzebami. Firmy, które stawiają na zrównoważony rozwój, mogą unikać wynajmu budynków, które nie spełniają ich standardów ekologicznych i społecznych.

REDD: Jakie konkretnie działania w zakresie ESG najemcy rzeczywiście doceniają i wybierają, a które są bardziej greenwashingiem?

D.M.: Najbardziej doceniane są rozwiązania realnie wpływające na funkcjonowanie najemcy. Dlatego zainteresowaniem cieszą się budynki, w których zastosowano materiały ekologiczne czy te o wysokiej efektywności energetycznej, certyfikaty takie jak LEED czy BREEAM to już właściwie must have. Ważne są także skuteczne systemy zarządzania odpadami i  wykorzystanie zielonej energii w budynku. Mam też wrażenie, że co raz więcej zależy od zarządcy budynku i jego podejścia np. do inicjatyw wolontariatu pracowników czy umożliwienia „grywalizacji” w budynku.

Natomiast pod greenwashing podpada to co najczęściej, czyli głównie pusty marketing oraz brak lub ograniczanie dostępu do rzeczywistych danych.

REDD: Czy zauważasz jakieś rożnice w podejściu do ESG między międzynarodowymi korporacjami a lokalnymi firmami?

D.M.: Myślę, że znaczenie ma tu skala i obowiązki prawne. Duże, międzynarodowe korporacje oraz firmy notowane na giełdzie mają zdecydowanie większe zasoby, żeby prowadzić skuteczne i bardziej spektakularne polityki w zakresie ESG. Mniejsze firmy nie dysponują takimi możliwości, choć spotykam się z mniejszymi podmiotami, które zrównoważony rozwój mają w swoim DNA i traktują zrównoważony rozwój jako integralną część swojej działalności potwierdzając tym samym, że skala biznesu nie waży na chęci podejmowania aktywności. Kluczowa jest kultura organizacyjna i jej dostosowywanie do zmieniającego się rynku. Większe firmy są zobowiązane do spełniania bardziej rygorystycznych regulacji i oczekiwań inwestorów, podczas gdy mniejsze podmioty mogą działać w tym zakresie bardziej elastycznie.

REDD: Jakie są najprostsze kroki, które właściciele budynków mogą wdrożyć od zaraz, aby podnieść standard ESG swojego obiektu?

D.M.: Zanim powiem więcej o konkretnych sposobach warto podkreślić, że dużo zależy od specyfiki budynku i tego, czy jest to nowy budynek biurowy, czy już modernizowany. Nie bez znaczenia jest też to, czy firma jest właścicielem swojego budynku biurowego, czy też jest to duży budynek biurowy ze spektrum najemców. I ostatnia rzecz – czy budynek pozostaje w zarządzie dewelopera, czy przechodzi w zarządzanie kupującego. Każdy aspekt ma znaczenie, dlatego często warto skorzystać z pomocy, tak by wybrać najbardziej adekwatne i efektywne działania.

Natomiast „standardowy” zestaw wskazówek obejmuje zwrócenie uwagi na stosowane oświetlenie – przejście na oświetlenie LED z czujkami czasowymi, czy rezygnację z iluminacji elewacji. Drugą istotną kwestią jest temat oszczędności wody, czyli m.in. stosowanie wodoszczelnej armatury, perlatorów w kranach, czy toalet o niskim zużyciu. Sprawdzają się również kampanie edukacyjno – informacyjne skierowane do pracowników.

Ciekawym rozwiązaniem jest uatrakcyjnienie klatki schodowej, tak, żeby stanowiła realną i skuteczną alternatywę dla wind.

Dodatkowo dużo zależy od samych zarządców budynków, którzy mogą organizować warsztaty i szkolenia dla najemców oraz pracowników na temat zrównoważonego rozwoju, czy organizować akcje społeczne dla wszystkich najemców (np. zbiórka roślin, wymiany książek itp.).

REDD: Podczas eventu REDD Innovators Session wspomniałaś, że budynki muszą dostarczać więcej danych dla raportowania ESG najemców. Jakie konkretnie dane są teraz wymagane i jakie największe wyzwania mają właściciele budynków, by je dostarczyć?

D.M.: Przede wszystkim dane wymagane do raportowania ESG stają się coraz bardziej kompleksowe, natomiast do podstawowych i najczęściej wymaganych danych należą te dotyczące zużycia energii i wody pozwalające określać emisyjność działalności. Na znaczeniu nabiera kwestia gospodarowania odpadami, w tym ilość powstających odpadów oraz sposób ich utylizacji. Często poruszany temat to stopień recyklingu wytworzonych odpadów i wprowadzanie zasad gospodarki obiegu zamkniętego. Największym wyzwaniem jest gromadzenie i analiza danych oraz standaryzacja tych procesów. A co za tym idzie koszty wdrożenia aplikacji czy systemów umożliwiających precyzyjne zbieranie i agregowanie informacji.

W nowych budynkach system BMS, który automatyzuje zbieranie danych, jest już standardem i pozwala na wygenerowanie wielu danych dotyczących funkcjonowania obiektu i jego najemców. Najnowocześniejsze budynki wyposażane są w systemy typu BEMS, czyli dodatkowe systemy czujników zbierających dane o zużyciu i obiegu energii.

REDD: Jakie narzędzia czy technologie mogą pomóc w automatyzacji tego procesu? Czy są już dobre przykłady na polskim rynku?

D.M.: Tak jak wspominałam, są systemy budynkowe zbierające i ułatwiające analizę danych. Część deweloperów tworzy dodatkowe, własne narzędzia wspierające najemcę. Takie aplikacje umożliwiają m.in. dokonanie rezerwacji miejsca postojowego, ale też ułatwiają sterowanie oświetlaniem wynajmowanej przestrzeni, czy pomagają przeliczyć zużytą energię na ekwiwalent CO₂, czyli dają szansę na bieżące monitorowanie emisji firmy.

W miarę jak przepisy dotyczące ESG będą stawały się bardziej rygorystyczne, właściciele budynków będą musieli inwestować w technologie i procesy, które umożliwią im skuteczne zarządzanie danymi i raportowanie.

* A przynajmniej dobrze byłoby, gdyby tak było. Ogłoszony ostatnio pakiet ułatwień i nowy standard raportowania, tzw. Omnibus znacząco łagodzi i przesuwa terminy konieczności raportowania dla wielu firm, które jeszcze do niedawna zastanawiały się, jak rozpocząć proces raportowy i skąd wziąć odpowiednie dane. Rynek ESG jest zmienny. I często sprowadza się do tego, co jest kluczowe dla danej organizacji. Jeśli kwestie środowiskowe są dla niej istotne to szuka takiej lokalizacji dla swojego biura, żeby być w zgodzie ze sobą i obraną strategią. A jeśli podejmowane działania wynikają tylko z konieczności prawnej wówczas aspekty ESG schodzą na dalszy plan i ilość danych dostarczanych przez budynek może nie mieć znaczenia.

Zapis video z eventu REDD Innovators Session z udziałem Doroty Mogielnickiej:

PS: W REDD użytkownicy mogą filtrować budynki według konkretnych certyfikatów, co ułatwia znalezienie nieruchomości spełniających ich kryteria.