Wszystkie wpisy

Jak zmieniają się potrzeby najemców biurowych? Eksperci rynku o elastyczności, ESG i nowych strategiach

Podczas REDD Innovators Session spotkaliśmy się z ekspertami branży, aby omówić kluczowe wyzwania i zmiany na rynku biurowym. Jednym z głównych tematów była ewolucja oczekiwań najemców oraz to, jak dostawcy powierzchni biurowych muszą dostosowywać swoje strategie, by sprostać nowej rzeczywistości.

W rozmowie znajdziesz odpowiedzi na pytania:
🟥 Jakie są kluczowe potrzeby najemców dziś vs. 3-5 lat temu?
🟥 Czy ESG stało się warunkiem podpisania umowy najmu?
🟥 Czy firmy skłaniają się ku długoterminowym umowom, czy dominują elastyczne rozwiązania?
🟥 Jak zmienia się dostępność powierzchni biurowych i czy pre-let stanie się nową normą?
🟥 Czy najemcy mają dziś więcej przestrzeni do negocjacji niż dwa lata temu?

Zapraszamy do lektury pogłębionego wywiadu z ekspertami: Agnieszką Ciupak (GTC), Pawłem Tońskim (PINK), Robertem Pastuszką (Avison Young) i Markiem Ciunowiczem (Corees), a także do obejrzenia zapisu video z eventu REDD Innovators Session, w którym wspólnie dyskutowaliśmy o trendach i przyszłości rynku biurowego! Materiał video 🎥 poniżej wywiadu.

REDD: Jakie są kluczowe potrzeby najemców dziś vs. 3-5 lat temu?

Paweł Toński, Prezes PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych): Prawdopodobnie do końca wyobrażalnego dla nas świata kluczowym aspektem dla nieruchomości będzie lokalizacja. I tu rok 2024 nie przyniósł niespodzianek… Natomiast wzmacniają się zjawiska obserwowane wcześniej. Najemcy skupiają się na elastyczności i atrakcyjności biur. Skoro więcej firm dopuszcza pracę hybrydową, to musi się to przełożyć na wybór i tworzenie przestrzeni biurowej. Potrzeba średnio nieco mniej powierzchni, ale musi ona pasować do różnych typów pracy. Z kolei pewien spadek zapotrzebowania na m.kw. w połączeniu z potrzebą zachęcania do przyjścia do biura powoduje, że element kosztowy traci nieznaczne na znaczeniu. Zachęcanie do przyjazdu do biura, które jest źle skomunikowane lub niefunkcjonalne z pewnością ma mniejsze szanse powodzenia. Nieodmiennie znaczenie ma utrzymanie biura – tu łączą się potrzeby ESG z pragmatycznym oszczędzaniem.

Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young: Kwestia ESG jest coraz częściej istotnym kryterium selekcji nieruchomości czasami już na pierwszym etapie poszukiwań – zarówno w kontekście standardu budynku jak i rozwiązań zapisanych wprost w umowie.

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Obecnie kluczowym czynnikiem dla najemców jest elastyczność, co wynika przede wszystkim z utrzymującego się modelu pracy hybrydowej. Choć jego znaczenie stopniowo maleje, to właśnie dlatego elastyczne podejście staje się jeszcze bardziej istotne. Najemcy oczekują możliwości dostosowania powierzchni biurowej zarówno w kierunku jej redukcji, jak i ekspansji – w zależności od bieżących potrzeb biznesowych.

Kolejnym ważnym aspektem jest atrakcyjność biura jako miejsca pracy. Aby przyciągnąć pracowników z powrotem do biur, przestrzeń musi być nie tylko funkcjonalna, ale także inspirująca i przyjazna. Biuro powinno pełnić rolę miejsca, które zachęca do pracy i oferuje komfort oraz udogodnienia, przewyższając tym samym wygodę pracy z domu.

Marek Ciunowicz, CEO, Corres Polska: Zauważamy zmianę w postrzeganiu zrównoważonych biur. Nie są już one traktowane jako ciekawostka, lecz stały się koniecznością i źródłem rzeczywistych korzyści dla firm. Kluczowym aspektem jest energooszczędność, która prowadzi do obniżenia kosztów operacyjnych. Dodatkowo, wiele przedsiębiorstw widzi inwestowanie w ekologiczne rozwiązania jako sposób na osiągnięcie globalnych celów związanych z redukcją śladu węglowego oraz dążeniem do neutralności klimatycznej.

Oszczędności finansowe z pewnością zajmują kluczową pozycję. Ekologiczne rozwiązania, takie jak energooszczędne oświetlenie czy systemy zarządzania energią, mogą znacząco obniżyć koszty operacyjne, co prowadzi do długoterminowych oszczędności. Inną istotną motywacją jest rosnąca odpowiedzialność społeczna. Wzrastająca świadomość ekologiczna wśród konsumentów i pracowników sprawia, że firmy coraz chętniej wybierają odpowiedzialne i zrównoważone rozwiązania. Jest to niezwykle istotne z perspektywy budowania pozytywnego wizerunku. Ważnym czynnikiem jest również presja regulacyjna. Przepisy wprowadzane przez UE dotyczące ochrony środowiska zmuszają przedsiębiorstwa do dostosowywania się do nowych norm i standardów.

Odnawialne źródła energii stały się standardem w nowych obiektach. Ważne jest jednak nie tylko ich pochodzenie, ale także sposób wykorzystania. Dlatego audyty energetyczne stają się normą. Umożliwiają one eliminację marnotrawstwa energii, dostosowanie automatyki budynkowej do specyfiki pracy najemców oraz wskazują, gdzie warto zainwestować w bardziej energooszczędne urządzenia. Coraz większą uwagę przykłada się także do edukacji najemców w zakresie dobrych praktyk oraz wspierania ich w wdrażaniu bardziej zrównoważonych rozwiązań.

REDD: Czy firmy są dziś bardziej skłonne do długoterminowych umów, czy dominują właśnie elastyczne rozwiązania?

Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young:  Ze względu na wzrost kosztów dostosowania powierzchni do potrzeb najemcy wydłuża się średni okres podpisywanych umów. W nowych budynkach standardem są dziś umowy 7-letnie, a w przypadku budynków z rynku wtórnego co najmniej 5-letnie. Coraz mniej umów podpisywanych jest na okresy 3-letnie.

Z drugiej strony, w odpowiedzi na oczekiwania części firm, które nie są w stanie zadeklarować tak długich okresów najmu, pojawiły się po stronie wynajmujących rozwiązania bardziej elastyczne, które pozwalają podpisać umowę na gotową powierzchnię nawet na rok lub dwa, przy czym dotyczy to raczej mniejszych organizacji, które jednocześnie godzą się na wynajmowanie przestrzeni, które nie są personalizowane do ich potrzeb. Niejako w tym trendzie rozwija się oferta coworkingowa wyspecjalizowanych firm zarówno niezależnych, jak i działających pod egidą wynajmujących, która dostarcza elastyczne rozwiązania zarówno dla mniejszych jak i większych organizacji.

Paweł Toński, Prezes PINK: Wydaje mi się, że widać trend większej elastyczności. Nowe umowy najmu są raczej dłuższe (ponad 5 lat) – to wynika m.in. z kosztów fit-out’ów, które istotnie urosły, a tym samym najemca i właściciel potrzebują więcej czasy, aby je odpowiednio amortyzować. Z tego samego powodu stronom łatwiej może być ustalić wydłużenia najmu, niż zmianę biura – znaczna część fit-out’ów już została sfinansowana i przy przedłużeniu nie wymaga pełnej wymiany. Jednocześnie na pewno wzrosła gotowość właścicieli do zawierania krótszych umów najmu (poniżej 5 lat), zwłaszcza w budynkach, w których są to kolejne umowy. Na pewno rynek szuka rozwiązań, bo daleko jeszcze do pełnej stabilności po pandemii i wybuchu modelu pracy hybrydowej.

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Preferencje firm w zakresie długości umów najmu zależą przede wszystkim od ich priorytetów – czy stawiają na elastyczność, czy na komfort pracowników. Oba podejścia wiążą się z różnymi konsekwencjami, szczególnie w kontekście nakładów na prace aranżacyjne.

Firmy, które wybierają krótsze lub bardziej elastyczne umowy, muszą liczyć się z ograniczeniami w zakresie inwestycji w fit-out biura. Nakłady na prace aranżacyjne, które zapewniają nowoczesne i atrakcyjne przestrzenie, są obecnie bardzo wysokie, a ich zwrot wymaga dłuższego okresu najmu. W przypadku krótkoterminowych umów trudno jest uzyskać pełne korzyści z takich inwestycji.

Z kolei firmy, które decydują się na długoterminowe umowy, mogą liczyć na większy komfort i wyższy standard przestrzeni biurowej. Dłuższe zobowiązania pozwalają na realizację kompleksowych projektów aranżacyjnych, które odpowiadają na potrzeby pracowników i podnoszą jakość środowiska pracy. Im bardziej zaawansowany fit-out, tym większa potrzeba zawarcia dłuższej umowy, która umożliwia rozłożenie kosztów inwestycji w czasie.

W praktyce złotym środkiem okazuje się 5-letnia umowa najmu. Taki okres pozwala na pogodzenie potrzeby elastyczności z możliwością stworzenia atrakcyjnej i funkcjonalnej przestrzeni biurowej, która spełnia oczekiwania zarówno najemców, jak i ich pracowników.

REDD: Podczas eventu poruszyliśmy również wątek mniejszej dostępności powierzchni. Czy z Waszej perspektywy to realny problem czy chwilowy trend?

Marek Ciunowicz, CEO, Corees Polska: To jest 2 w 1 – i trend, i problem. Trend związany jest z tym, że buduje się mało budynków biurowych, co z kolei powoduje problem z dostępnością powierzchni. Wynajem powierzchni w nowych biurowcach z pewnością będzie droższy, dlatego część firm – optymalizując działalność – już teraz decyduje się na renegocjacje swoich umów w obecnych budynkach.

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Odpowiedź na to pytanie zależy od lokalizacji oraz rodzaju powierzchni, o której mówimy. W Warszawie rzeczywiście obserwujemy delikatny deficyt oferty na rynku biurowym, co może być wyzwaniem dla firm poszukujących nowoczesnych przestrzeni w stolicy. Jednak sytuacja wygląda zupełnie inaczej w innych miastach, takich jak Katowice, gdzie mamy do czynienia z nadpodażą powierzchni biurowych.

W Katowicach przed pandemią COVID-19 rynek biurowy przeżywał dynamiczny rozwój, a podaż znacząco wzrosła. Następnie pandemia i przejście wielu firm na model pracy zdalnej (home office) spowodowały spadek zapotrzebowania na tego typu przestrzenie. Podobna sytuacja występuje w innych miastach regionalnych, gdzie sektor BPO (Business Process Outsourcing) i SSC (Shared Services Centers) – główni najemcy biur – również w dużej mierze przeszli na pracę zdalną.

Nie można więc generalizować, że mamy do czynienia z ogólnym deficytem powierzchni biurowych. Wszystko zależy od specyfiki danego rynku – w niektórych lokalizacjach popyt przewyższa podaż, podczas gdy w innych wciąż dostępne są wolne przestrzenie.

REDD: Jak reagują najemcy na rynkach, na których ta dostępność faktycznie maleje? Czy zaczynają szukać biur wcześniej, by zabezpieczyć sobie dobre warunki? Czy większe firmy zaczynają rozważać pre-let jako rozwiązanie na brak powierzchni w ofercie? 

Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young: Wydaje się, że najbliższe dwa-trzy lata mogą przynieść kilka dużych transakcji typu pre-let. Na chwilę obecną ze względu na ograniczoną liczbę nowych budów realizowanych w trybie spekulacyjnym może to być jedyna forma zapewnienia sobie optymalnej powierzchni zarówno w zakresie lokalizacji, układu funkcjonalnego oraz oczekiwanego standardu. Z drugiej strony, brak dostępnej powierzchni będzie tworzył dalszą presję na renegocjacje jako najbardziej korzystne rozwiązanie.

REDD: Czy ten trend jest już widoczny?

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Jeśli chodzi o renegocjacje, nadal stanowią one znaczną część rynku. Standardowo udział renegocjacji w portfelu rocznych umów wynosi około 70%, co od lat jest stałym trendem. Jednak w naszym przypadku w poprzednim roku zauważyliśmy większy udział nowych umów najmu – ponad 50% wszystkich transakcji. Może to wynikać zarówno ze specyfiki naszego portfela, jak i z faktu, że rynek zaczyna się stopniowo zmieniać.

Renegocjacje często wiążą się z potrzebą odświeżenia lub modernizacji przestrzeni biurowej. Najemcy, którzy decydują się pozostać w tej samej lokalizacji, zazwyczaj oczekują nowej aranżacji biura, co generuje dodatkowe koszty. Aby te inwestycje były opłacalne, podpisywane są zwykle dłuższe umowy – najczęściej 5-letnie. Bardzo krótkie umowy (1–2-letnie), które pojawiały się w czasie pandemii i bezpośrednio po jej zakończeniu, były głównie efektem obaw i niepewności, ale obecnie należą do rzadkości.

Marek Ciunowicz, CEO, Corres Polska: Renegocjacje co do zasady nie zmieniły swojego celu i muszą odpowiadać zmieniającym się warunkom rynkowym czy trendom w aranżacji powierzchni. Dobra agencja, wspierająca najemców przy  renegocjacjach umów najmu może pomóc w zachowaniu możliwie najlepszych warunków umowy, bez konieczności wprowadzania drastycznych zmian. Umowa taka to zawsze kompromis między wynajmującym i najemcą. Tutaj przydaje się doradca, który potrafi pogodzić interesy obydwu stron jednocześnie znając uwarunkowania rynkowe.

REDD: Podczas sesji live zgodziliśmy się, że luka podażowa staje się faktem, zwłaszcza w dzielnicach poza centrami miast. Jakie strategie mogą przyjąć najemcy, którzy chcą zapewnić sobie nowoczesną przestrzeń biurową w nadchodzących latach?

Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young: Ograniczenie podaży nowoczesnej powierzchni biurowej staje się dziś niezaprzeczalnym faktem. Dla dużych organizacji wydaje się, że rozsądną strategią jest rozpoczynanie procesów jeszcze wcześniej niż kilka lat temu i analizowanie dostępnych opcji na 2-3 lata przed zakończeniem okresu najmu.

Dla mniejszych, paradoksalnie, pewną szansą może być optymalizacja procesu podejmowania decyzji tak, aby szybciej reagować na pojawiające się szanse lub okazje. W tym zakresie może to być rozsądna strategia, ponieważ ostatnie lata pokazały, że firmy mają problem z podjęciem ostatecznych decyzji, co przełożyło się na wydłużenie większości procesów, jakie mieliśmy okazję realizować w ostatnich latach.

REDD: W dużych miastach popularność zyskuje idea 15-minutowych miast. Czy może to wpłynąć na przyszłe decyzje inwestorów i rozwój nowych hubów biurowych poza ścisłym centrum?

Paweł Toński, Prezes PINK: Idea 15-minutowych miast musi przejść test zainteresowania klientów (i przy okazji zdolności infrastruktury) zanim zajmą się nią duzi inwestorzy. Obserwując rozwój innych sektorów (np. parków handlowych), wyobrażam sobie, że najpierw zaczną ją testować mniejsi gracze, na małą skalę. Jeśli pomysł chwyci, to więksi gracze zaczną skupiać w sobie więcej projektów, aby korzystając ze skali sprawnie zarządzać i zapewniać sobie zwroty. Przy czym wymaga to pewnej stabilności i przewidywalności. W banalnym świecie inwestycyjnym „excel musi się zgadzać”, to znaczy inwestor musi mieć możliwość oszacowania popytu, jego stabilności, aby porównać to z kosztami. A potem właściciele innych plików excel, tych bardziej konserwatywnych – czyli banki – muszą się z tym zgodzić.

Przy czym trochę łatwiej się rozmawia o pewnej idei, a trochę trudniej wdraża ją w życie. Miasto to skomplikowany organizm i połączenie miejsc pracy, handlu, życie, edukacji, rozrywki wymaga współpracy wielu stron o różnej dynamice działania i potrzebach, np. samorząd i inwestorzy. I to nie inwestorzy rozpoczną ten proces lub jeśli oni go rozpoczną, to może on nie pójść zgodnie z planem. Ja akurat wychowałem się pod koniec Polski Ludowej, która ideę miast 15-minutowych próbowała wcielać w życie – wyglądało to fajnie, wspominam to z pewną nostalgią, ale równocześnie pamiętam, że było to częścią systemu, który nie był w stanie na siebie zarobić. A czy teraz w naszym społeczeństwie może nam się to udać, to pytanie do mądrzejszych ode mnie.

REDD: Pewnie do tego tematu jeszcze wrócimy. Tymczasem Agnieszka, zarządzasz portfelem nieruchomości GTC – jak oceniasz obecną aktywność deweloperów? Czy zauważasz większą ostrożność w podejmowaniu nowych inwestycji?

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Obecna aktywność deweloperów jest wyraźnie bardziej ostrożna, co wynika z sytuacji rynkowej i specyfiki poszczególnych lokalizacji. Luka podażowa dotyczy głównie Warszawy, gdzie zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe przewyższa bieżącą podaż. W miastach regionalnych sytuacja wygląda inaczej – w wielu z nich nadal odczuwalna jest nadpodaż, która została wykreowana jeszcze przed pandemią. Przykładem może być Łódź, pozostająca wymagającym rynkiem. Podaż biur wciąż utrzymuje się tam na wysokim poziomie, a luka podażowa jest praktycznie niezauważalna.

W odpowiedzi na wspomniane wyzwanie deweloperzy coraz częściej skłaniają się ku projektom mieszkaniowym lub przekształcaniu działek na cele sprzedażowe. Projekty tego typu oferują obecnie lepsze stopy zwrotu i są łatwiejsze w realizacji, co sprawia, że stanowią atrakcyjną alternatywę dla inwestycji biurowych. Ten trend jest szczególnie widoczny w miastach, gdzie rynek biurowy jest nasycony, a nowe projekty komercyjne wiążą się z większym ryzykiem.

REDD: Jaka w tym kontekście jest rzeczywista elastyczność na rynku dla najemców? Na ile najemcy mogą negocjować warunki – czy Waszym zdaniem jest więcej przestrzeni na negocjacje niż np. dwa lata temu?

Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young: Najemcy przez lata przyzwyczaili się do swojej dominującej pozycji negocjacyjnej w stosunku do wynajmujących, ale dziś coraz trudniej realizować często wygórowane oczekiwania negocjacyjne. Rynek zmienił się i dziś można powiedzieć jedno – tanio już było. Ze względu na lukę podażową nie tylko rośnie presja na wzrost czynszów, ale również pozycja wynajmujących jest dużo silniejsza niż jeszcze kilka lat temu. W ujęciu analitycznym nie jest to nic nowego, a jedynie kolejny etap cyklu koniunkturalnego jaki obserwujemy na rynku.

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: W porównaniu do sytuacji sprzed dwóch lat nie obserwujemy pod tym kątem znaczących zmian. Wręcz przeciwnie, przestrzeń do negocjacji jest dziś mniejsza. Dwa lata temu rynek znajdował się w stanie dużej niepewności – byliśmy świeżo po pandemii oraz wybuchu wojny w Ukrainie, co budziło obawy dotyczące inwestycji w Polsce i potencjalnych zagrożeń związanych z konfliktem. W tamtym czasie właściciele nieruchomości byli bardziej skłonni do ustępstw, aby przyciągnąć najemców.

Obecnie sytuacja się ustabilizowała. Obawy związane z inwestowaniem w Polsce zmalały, a firmy zaczynają wracać do biur, co przekłada się na rosnący popyt na powierzchnie biurowe. Jednocześnie koszty fit-outów znacząco wzrosły, a czynsze bazowe pozostały na stosunkowo stabilnym poziomie. Inflacja, wyższe koszty pracowników oraz rosnące ceny prac aranżacyjnych sprawiły, że zyski właścicieli nieruchomości uległy zmniejszeniu. W efekcie możliwości negocjacyjne najemców są ograniczone, ponieważ właściciele mają mniej przestrzeni finansowej na dodatkowe ustępstwa.

Oczywiście istnieją wyjątki – na rynkach, gdzie występuje nadpodaż powierzchni, takich jak Katowice, elastyczność w negocjacjach może być większa. Jednak ogólnie rzecz biorąc, obecne warunki rynkowe nie sprzyjają zwiększonej elastyczności w negocjacjach, co wynika przede wszystkim z matematyki kosztów i rentowności

REDD: Jakie warunki najmu (czynsz, długość umowy, okresy bezczynszowe) stały się punktem zapalnym w negocjacjach?

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ warunki najmu są uzależnione od wielu czynników i różnią się w zależności od konkretnej sytuacji. Żaden z elementów – takich jak czynsz, długość umowy czy okresy bezczynszowe – nie dominuje jako kluczowy punkt zapalny w negocjacjach. Wszystkie te aspekty podlegają indywidualnym ustaleniom i mogą być przedmiotem dyskusji.

Dodatkowym, równie istotnym czynnikiem, który często pojawia się w negocjacjach, jest kwestia fit-outu, czyli aranżacji przestrzeni biurowej. Koszty związane z dostosowaniem powierzchni do potrzeb najemcy są obecnie znaczące, co sprawia, że mają one również duży wpływ na ostateczne warunki umowy.

Każda transakcja wymaga elastycznego podejścia i uwzględnienia specyfiki zarówno rynku, jak i oczekiwań najemcy. Dlatego negocjacje obejmują kompleksową analizę wszystkich tych elementów, aby znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obie strony.

REDD: Jeżeli chodzi o czynsze, to te wraz kosztami eksploatacyjnymi – według naszych danych za 2024 – ustabilizowały się. Jakie kluczowe czynniki wpłynęły na to wyhamowanie? Czy możemy spodziewać się ich dalszego wzrostu w perspektywie 2025+?

Paweł Toński, Prezes PINK: Czynsze wynikają z podaży i popytu. Na razie lekko spadał popyt, co ogranicza wzrost cen, choć nie mam wrażenia, aby dotyczyło to wszystkich. Nowe obiekty wynajmują się raczej przyzwoicie. Na pewno spadek popytu pociągnął za sobą spadek podaży – nowy obiektów buduje się dużo mniej i niedługo wpłynie to na ceny, zwłaszcza jeśli gospodarka przyspieszy lub przyspieszy pewien trend ograniczania pracy zdalnej. Z kolei koszty eksploatacyjne wynikają z kosztów zewnętrznych, a te przestały istotnie rosnąć. Ta względna stabilność w połączeniu z wcześniej dokonanymi – w granicach możliwości – drobnymi korektami oszczędnościowymi pomogła w opanowaniu wzrostów.

REDD: Mniej powierzchni, praca zdalna, popularność mniejszych biur. Jak zmienia się popyt na różne formaty biur? Czy widzicie większe zainteresowanie przestrzeniami typu flex lub podnajem?

Marek Ciunowicz, CEO, Corees Polska: Obecnie najemcy, niezależnie od wielkości zajmowanej powierzchni biurowej, myślą o przestrzeni komercyjnej w inny sposób: nowoczesne i zrównoważone biurowce. Czasami decydują się na ograniczenie tradycyjnej powierzchni biurowej na rzecz przestrzeni coworkingowej. Zwiększa się także ich uwaga na lokalizację oraz dostęp do terenów zielonych i usług, takich jak kawiarnie, restauracje czy siłownie. Nie można zapominać, że nowoczesne, innowacyjne i komfortowe przestrzenie biurowe mają za zadanie wesprzeć szybszy powrót pracowników do biur.

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: W ostatnim roku oraz w bieżącym nie zauważamy znaczącego wzrostu zainteresowania przestrzeniami typu flex ani podnajmem. Wydaje się, że rynek biurowy zaczyna się stabilizować i powracać do bardziej tradycyjnych modeli najmu. Takie są nasze obserwacje z perspektywy portfela GTC.

Możliwe, że patrzę na sytuację optymistycznie, ponieważ mamy za sobą wyjątkowo udany rok – najlepszy wynik w zakresie wynajmu powierzchni biurowej w ciągu ostatniej dekady. Wynajęliśmy rekordową ilość przestrzeni, co może wpływać na moje subiektywne spojrzenie na rynek. Niemniej jednak, z perspektywy naszego portfela, nie dostrzegam wyraźnego trendu wzrostowego w kierunku elastycznych przestrzeni czy podnajmu.

Rynek biurowy wydaje się stopniowo „uzdrawiać”, a firmy coraz chętniej wracają do stacjonarnej pracy w dobrze zaprojektowanych, nowoczesnych biurach. To pozwala nam z optymizmem patrzeć na dalszy rozwój sektora.

REDD: Jak GTC dostosowuje swoje portfolio do zmieniających się potrzeb najemców?

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: W GTC kluczowym elementem naszej strategii jest wsłuchiwanie się w potrzeby najemców i aktywne reagowanie na ich oczekiwania. Starannie śledzimy trendy rynkowe oraz analizujemy wymagania, które często różnią się w zależności od lokalizacji. Dzięki temu możemy dynamicznie dostosowywać nasze portfolio do zmieniających się realiów.

Przykładamy dużą wagę do zapewnienia funkcjonalności i udogodnień, które ułatwiają codzienne życie użytkownikom naszych budynków. Jeśli w danej lokalizacji pojawia się potrzeba uruchomienia „shuttle busa” do metra, wprowadzamy takie rozwiązanie, aby poprawić dostępność komunikacyjną. Jeżeli najemcy zgłaszają zapotrzebowanie na siłownię w obiekcie, realizujemy ten pomysł. Podobnie, jeśli widzimy rosnące zainteresowanie rowerami ogólnodostępnymi czy dodatkową infrastrukturą rowerową, wdrażamy te udogodnienia.

Ponadto staramy się odpowiadać na potrzeby związane z punktami usługowymi i gastronomicznymi. Jeśli nasi najemcy wskazują na brak takich miejsc w budynku lub jego otoczeniu, podejmujemy działania, aby wzbogacić ofertę o nowe lokale, które spełniają ich oczekiwania.

Nasze podejście opiera się na elastyczności i gotowości do zmian, co pozwala nam nie tylko budować trwałe relacje z najemcami, ale także tworzyć przestrzenie, które są funkcjonalne, nowoczesne i przyjazne dla użytkowników.

REDD: A jakie podejście do ESG stosujecie w GTC? Czy widzicie większe wymagania ze strony inwestorów i najemców w tym zakresie?

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Instytucje finansowe coraz częściej stawiają wyższe wymagania dotyczące spełniania standardów ESG przez budynki, co motywuje do realizacji projektów zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju. Dla wielu firm jest to istotny czynnik decydujący o wyborze lokalizacji. Niemniej jednak wymagania najemców w tym zakresie pozostają na ogólnym poziomie – kluczowe jest, aby budynek posiadał odpowiednie certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, które stały się już rynkowym standardem.

Szczegółowe parametry techniczne czy dodatkowe wymogi pojawiają się rzadziej, zwłaszcza jeśli wiążą się z wyższymi kosztami dla najemców. W takich przypadkach ich gotowość do ponoszenia dodatkowych wydatków proporcjonalnie maleje. Podstawowe aspekty, takie jak sortowanie odpadów czy energooszczędne rozwiązania, są dziś traktowane jako oczywisty element funkcjonowania nowoczesnych budynków.

REDD: Jakie czynniki decydują dziś o wyborze lokalizacji pod nowe inwestycje?

Agnieszka Ciupak, Managing Director Poland, GTC: Wybór lokalizacji pod nowe inwestycje zależy od rodzaju projektu – inne kryteria stosuje się w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, a inne dla obiektów biurowych czy handlowych. Kluczowym czynnikiem jest analiza nasycenia rynku w danym regionie oraz potencjału popytu. Przykładowo, w Katowicach obecnie nie obserwujemy zapotrzebowania na nowe powierzchnie biurowe, co sprawia, że takie inwestycje nie są tam realizowane.

Decyzje inwestycyjne opierają się również na analizie lokalnych trendów demograficznych, infrastrukturalnych i gospodarczych. Ważne jest, aby lokalizacja odpowiadała na potrzeby przyszłych użytkowników – zarówno pod względem dostępności komunikacyjnej, jak i otoczenia oferującego odpowiednią infrastrukturę usługową i rekreacyjną. Dla sektora retail istotne znaczenie ma także bliskość dużych skupisk ludności oraz analiza siły nabywczej mieszkańców danego regionu.

Każda decyzja inwestycyjna wymaga kompleksowego podejścia, które uwzględnia zarówno lokalne uwarunkowania, jak i szersze trendy rynkowe. Dzięki temu możemy efektywnie dostosowywać nasze portfolio do zmieniających się potrzeb rynku.

REDD: Jakie wyzwania po stronie agencji zmieniają sposób pracy z najemcami? Czy dzisiejszy rynek wymaga więcej edukacji najemców, czy raczej to najemcy przychodzą lepiej przygotowani? Jak zmienia się proces doradztwa? Czy klienci wymagają dziś bardziej spersonalizowanego podejścia niż kiedyś?

Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young: Myślę, że jest coraz mniej niewyedukowanych najemców, którzy w ogóle nie znają tematyki nieruchomości. Niemniej procesy ewoluują i dziś wiele firm poszukuje wsparcia w obszarze ESG, który jeszcze kilka lat temu nie istniał.

W odróżnieniu od procesów sprzed kilku lat, dzisiaj są one bardziej złożone i wymagają zaangażowania specjalistów z wielu obszarów, co dodatkowo komplikuje proces podejmowania decyzji. Dziś ta wielowątkowość procesu jest chyba największym wyzwaniem.

Z zainteresowaniem przyglądamy się na ile AI, które pojawia się w innych dziedzinach życia, może zagościć w procesach podejmowania decyzji na rynku nieruchomości.

Marek Ciunowicz, CEO, Corees Polska: Myślę, że wyzwaniem jest rekrutacja wykwalifikowanych pracowników, którzy są samodzielni, zdyscyplinowani i bardzo dobrze rozumieją rynek oraz zachodzące na nim zmiany, które kreują potrzeby najemców.

Najemcy wymagają doradztwa, dlatego na rynku funkcjonują podmioty wyspecjalizowane w tym zakresie. Dzięki współpracy z takimi podmiotami klienci mogą zoptymalizować swoje decyzje dotyczące powierzchni biurowych.

 Zapis video z eventu REDD Innovators Session, którego wątki poruszyliśmy w powyższym wywiadzie: